Panorama da Hotelaria Brasileira 2023
Em abril deste ano, a HotelInvest, referência em serviços de consultoria hoteleira na América do Sul, com mais de 700 projetos em 14 países diferentes, em parceria com o Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB), entidade associativa sem fins lucrativos que reúne algumas das mais importantes redes hoteleiras com atuação no país, lançou a 17ª edição do Panorama da Hotelaria Brasileira.
O relatório é uma importante e valiosa fonte de informação sobre o setor hoteleiro no Brasil e constitui-se, basicamente, em um levantamento de dados recentes do desempenho de 202 hotéis e de 35.259 UHs, além disso, 15 das principais redes hoteleiras do país informaram seu pipeline de novos projetos.
O panorama é dividido em 4 partes, vamos focar nas 3 relevantes e ver cada uma delas resumidamente:
1- Desempenho de Mercado;
2- Nova oferta no Brasil;
3- Considerações finais.
1 – Desempenho de Mercado
Nesse tópico é analisado o desempenho de 10 capitais brasileiras (São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Belo Horizonte, Brasília, Salvador, Porto Alegre, Recife, Fortaleza e Manaus). Mas, primeiramente, é importante entender a evolução do desempenho, o seu comparativo e as perspectivas para 2023 para que haja uma melhor interpretação no decorrer de todo o panorama.
1.1. Evolução
Em relação ao RevPAR, que é uma métrica de desempenho calculada dividindo a receita total de quartos de um hotel pela contagem de quartos e o número de dias no período que está sendo medido; e considerando valores de janeiro de 2023: houve um crescimento de 68,8%, impulsionado pelo aumento da diária no segundo semestre de 2022. O cálculo foi feito com base na performance de 449 hotéis (somando 70.595 UHs) em 138 cidades e 20 estados brasileiros, conforme a evolução exibida no gráfico:
1.2. Comparativo
O ano de 2022 foi afetado pela variante Ômicron, principalmente no início do ano, interferindo diretamente na ocupação dos hotéis das capitais analisadas, fazendo com que a recuperação das diárias desacelerasse. Com os casos diminuindo, a demanda aumentou novamente, esse aumento sendo observado principalmente nos segmentos corporativo e de eventos.
Mesmo estando abaixo da maioria dos mercados estudados no acumulado do ano, o RevPAR das capitais analisadas se aproximaram dos índices de 2019, ano pré-pandemia, sendo que apenas 3 dessas capitais já superaram esses índices:
Considerando a Ocupação, Média Diária e RevPAR, observamos uma variação positiva nos índices do ano de 2022 em relação ao de 2021, principalmente no RevPAR:
1.3. Perspectivas para 2023
Nessa etapa, é apresentada uma projeção do IPCA e PIB. O PIB brasileiro fechou 2022 com 2,8%, já para 2023 a expectativa é que o crescimento seja mais modesto: é esperado que o consumo interno sofra um encolhimento devido à taxa de juros, mantendo-se nesse patamar em curto prazo. Somente no segundo semestre é provável que a SELIC passe a ter cortes graduais a fim de convergir a inflação para a meta. A médio e longo prazos, a perspectiva de crescimento do PIB é mais otimista, assim como a da inflação, o que deverá estimular a demanda hoteleira no Brasil.
1.4. Desempenho das 10 capitais analisadas
O RevPAR de São Paulo teve o maior aumento das capitais analisadas. Os hotéis em São Paulo fecharam o ano com um RevPAR 139,8% acima de 2021, mas ainda 9,7% abaixo de 2019, puxado principalmente pela ocupação que ficou 7,5% menor do que a do ano pré-pandemia, justamente pelo primeiro trimestre ainda ter sido impactado pelo coronavírus.
- Desempenho 2022: +73,9% de ocupação / +37,9% de diária média em valores reais.
- Acumulado 2022: 61% de ocupação, R$ 393 de diária média e R$ 239 de RevPAR:
- Desempenho mensal do mercado em 2022: novembro com pico de ocupação e diária média devido à Formula 1:
Sobre novas ofertas em São Paulo: 14 hotéis e 3.083 UHs em desenvolvimento, 59% da nova oferta é do segmento econômico.
A demanda de lazer continua movimentando a cidade, desse modo, o RevPAR carioca cresceu 69,7% se comparado à 2021 e conseguiu superar em 12,1% a receita por quarto disponível de 2019, mostrando que a recuperação do setor está a todo vapor na cidade.
- Desempenho 2022: +29,5% de ocupação / +31,1% de diária média em valores reais.
- Acumulado 2022: 67% de ocupação, R$ 322 de diária média e R$ 215 de RevPAR:
- Desempenho mensal do mercado em 2022: setembro apresentou a maior diária média do ano devido ao Rock in Rio:
Sobre novas ofertas: não há novos hotéis de rede em estruturação no Rio de Janeiro.
O RevPAR se igualou à 2019, mas o ano pré-pandemia não foi bom. Cresceu 70,9% com relação a 2021 e foi uma das únicas cidades a se igualar à 2019 (0,4%). Como as diárias no pré-pandemia ainda estavam deprimidas devido à abertura de alguns hotéis nos anos anteriores, entende-se que ainda há espaço para aumento de tarifas.
- Desempenho 2022: +63,1% de ocupação / +4,8% de diária média em valores reais.
- Acumulado 2022: 65% de ocupação, R$ 239 de diária média e R$ 155 de RevPAR:
- Desempenho mensal do mercado em 2022: julho teve melhor ocupação do ano, graças à demanda de lazer:
Sobre novas ofertas: não há novos hotéis de rede em estruturação em Curitiba.
A demanda da capital mineira demorou mais para reaquecer. O RevPAR cresceu 83,4% se equiparado a 2021, mas ainda está 3,4% abaixo de 2019, por conta da retomada mais demorada da demanda no começo do ano.
- Desempenho 2022: +61,0% de ocupação / +13,9% de diária média em valores reais.
- Acumulado 2022: 56% de ocupação, R$ 282 de diária média e R$ 159 de RevPAR:
- Desempenho mensal do mercado em 2022: diária média ganhou tração nos últimos 4 meses do ano:
Sobre novas ofertas: aumento de 79 apartamentos na oferta hoteleira, sem previsão de novos hotéis a partir de 2024.
Os últimos dois meses de 2022 superaram as expectativas devido à troca de governo. O RevPAR da cidade teve um forte incremento de 52,7% frente a 2021. Contudo, como as diárias de Brasília ficaram muito deprimidas durante os dois anos de pandemia, a receita por apartamento disponível ainda está 8,0% abaixo de 2019.
- Desempenho 2022: +27,0% de ocupação / +20,2% de diária média em valores reais.
- Acumulado 2022: 60% de ocupação, R$ 310 de diária média e R$ 187 de RevPAR:
- Desempenho mensal do mercado em 2022: novembro e dezembro com desempenho acima do esperado:
Sobre novas ofertas: aumento de 264 apartamentos na oferta hoteleira, sem previsão de novos hotéis a partir de 2024.
Segundo semestre mais aquecido por conta dos eventos do Centro de Convenções Salvador. Salvador fechou 2022 com um RevPAR 46,7% mais alto que em 2021. Ainda assim, o índice está 5,2% abaixo do pré-pandemia, justamente por conta da demanda que ficou mais aquecida apenas no segundo semestre.
- Desempenho 2022: +30,2% de ocupação / +12,7% de diária média em valores reais.
- Acumulado 2022: 60% de ocupação, R$ 280 de diária média e R$ 168 de RevPAR:
- Desempenho mensal do mercado em 2022: diária média cresceu principalmente nos últimos dois meses do ano:
Sobre novas ofertas: não há novos hotéis de rede em estruturação em Salvador.
O desempenho teve incremento substancial, mas ainda está abaixo do pré-pandemia. A gestão de Porto Alegre está investindo em melhorias na cidade com o intuito de atrair mais turistas para o município. Com isso, a capital do Rio Grande do Sul vem ganhando destaque na região, o que fez com que o RevPAR tivesse incremento de 79,0% frente a 2021. Contudo, esse índice ainda está 10,2% abaixo de 2019.
- Desempenho 2022: +43,1% de ocupação / +25,1% de diária média em valores reais.
- Acumulado 2022: 60% de ocupação, R$ 269 de diária média e R$ 163 de RevPAR:
- Desempenho mensal do mercado em 2022: ocupação teve picos durante os grandes eventos que aconteceram na cidade:
Sobre novas ofertas: não há novos hotéis de rede em estruturação em Porto Alegre.
Diárias superaram 2019, ajudando na recuperação do mercado hoteleiro de Recife. O RevPAR da cidade subiu 38,5% comparado a 2021, e conseguiu superar em 6,1% o índice de 2019, impulsionado pela diária média. Há previsão de que novos hotéis sejam inaugurados em 2023 e 2026, sendo necessário ter cautela com as diárias para que não hajam quedas novamente.
- Desempenho 2022: +17,8% de ocupação / +17,6% de diária média em valores reais.
- Acumulado 2022: 63% de ocupação, R$ 307 de diária média e R$ 194 de RevPAR:
- Desempenho mensal do mercado em 2022: diária deu saltos no segundo semestre devido ao reposicionamento de tarifa dos hotéis midscale:
Sobre novas ofertas: aumento de 432 apartamentos na oferta hoteleira, sem previsão de novos hotéis a partir de 2027.
Tarifas aéreas estão impactando a ocupação do mercado. O RevPAR teve uma queda de 10,4% com relação à 2019, que foi consequência de uma ocupação mais baixa, mas superou em 44,2% o ano de 2021. É importante relembrar que o ano pré-pandemia foi ruim para a capital cearense, por ter sido fortemente impactada por uma crise de segurança no município e pelo derramamento de petróleo nas praias do Nordeste. Dessa forma, espera-se que a cidade consiga performar acima de 2019 nos próximos anos.
- Desempenho 2022: +34,3% de ocupação / +7,4% de diária média em valores reais.
- Acumulado 2022: 65% de ocupação, R$ 269 de diária média e R$ 176 de RevPAR:
- Desempenho mensal do mercado em 2022: diária média mais alta nos meses de férias escolares (janeiro, julho e dezembro)
Sobre novas ofertas: não há novos hotéis de rede em estruturação em Fortaleza.
Capital com o segundo maior aumento de RevPAR quando comparado a 2019. Quando comparamos 2022 à 2019, o RevPAR da cidade cresceu 7,5%, sendo a segunda capital com o maior avanço frente ao ano pré-pandêmico. Olhando o resultado de 2022 contra 2021, o crescimento foi de 46,6%.
- Desempenho 2022: +23,7% de ocupação / +18,6% de diária média em valores reais.
- Acumulado 2022: 63% de ocupação, R$ 234 de diária média e R$ 148 de RevPAR:
- Desempenho mensal do mercado em 2022: ocupação sem grandes oscilações ao longo do ano.
Sobre novas ofertas: aumento de 120 apartamentos na oferta hoteleira, sem previsão de novos hotéis a partir de 2025.
2 – Nova oferta no Brasil
2.1. Investimentos previstos
Queda na quantidade de novos hotéis no pipeline das redes hoteleiras: a projeção de nova oferta prevista para 2022 era de 124 novos hotéis. Desses, 16 foram cancelados e 20 entraram em operação. Sobre o saldo restante de 88 empreendimentos, soma-se 20 novos contratos assinados até fevereiro de 2023. Logo, o total atualizado de hotéis em desenvolvimento no Brasil perfaz hoje 108 projetos.
O total de investimentos previstos é de R$ 5,7 bi, com abertura até 2027. Essas estimativas foram indicadas pelas redes participantes da pesquisa, incluindo a construção e o terreno. Devem ser interpretadas como uma ordem de grandeza, uma vez que foram estimativas iniciais, e não o total realmente investido.
2.2. Perfil do produto
A conclusão sobre o perfil de novas ofertas é que marcas Lifestyle e tradicionais se mantêm com share similar ao que foi visto na edição anterior.
Em relação ao estágio do projeto, em UHs, 68% está com a construção avançada, e 32% se encontra em início de desenvolvimento. Além disso, contratos de administração continuam sendo maioria, mas franquias ganham espaço:
2.3. Mercado alvo
Sul e Sudeste mantém a maior representatividade de novas UHs do Brasil.
Cidades de até 100 mil habitantes ganharam mercado: a nova oferta prevista até 2027 está distribuída por 93 cidades do país. As cidades com mais de 1 milhão de habitantes perderam participação, enquanto as cidades com até 100 mil moradores ganharam destaque no desenvolvimento de novos hotéis. Em 2022 elas representavam 24% da nova oferta, sendo que agora totalizam 35% da oferta futura.
3 – Considerações finais
- A onda de casos decorrentes da variante ômicron afetou os primeiros meses de 2022, mas houve uma crescente queda no número de casos no decorrer dos meses seguintes, mostrando que a pandemia estava sob controle com a vacinação em massa. As restrições sanitárias estavam mais brandas, alavancando o segmento corporativo e de eventos. Para 2023, estima-se que os destinos que dependam mais desses segmentos tenham um aumento de demanda, assim como de diária média. Com as fronteiras reabrindo, os destinos que dependem mais do segmento de lazer podem ter oscilações negativas de ocupação com o público optando por viajar para fora do país.
- Em relação ao RevPAR, a maioria das cidades ainda não atingiu o mesmo número de 2019: em algumas capitais foi por conta da ocupação, em outras, pela diária média. É aconselhável que os mercados que ainda não atingiram números superiores a 2019 pratiquem reajustes de tarifas mais expressivos, principalmente com os acordos corporativos que ainda estão com preços desatualizados, para que as margens operacionais não sejam corroídas pela inflação e para que os ativos permaneçam financeiramente saudáveis.
- A alta do custo de construção está inviabilizando os novos hotéis que estão sendo estudados atualmente, uma vez que o INCC avançou 35,4% desde o início de 2020 e alguns mercados hoteleiros não conseguiram ao menos reajustar os 21,7% da inflação para o mesmo período. Além disso, com a SELIC com valor mais alto, faz com que os investidores tenham ainda mais atenção na alocação de seus investimentos. Isso pode ser uma boa oportunidade de incremento de tarifa para os hotéis que já estão em operação, uma vez que não há um número expressivo de nova oferta e os mercados devem ser ainda mais pressionados pela demanda.
- Ainda que os custos de construção estejam inviabilizando novos projetos, há mercados que estão se sentido ameaçados pelos short term rentals que podem ser alugados através do Airbnb ou Vrbo, por exemplo. Há indícios de que a demanda que se hospeda nesses apartamentos é majoritariamente de lazer: atenção para aquelas cidades que dependem do turismo de lazer e também para aquelas que devem ter um grande salto de oferta de short term rental nos próximos anos, porque pode influenciar a hotelaria a derrubar as diárias mesmo que momentaneamente.
- Com a redução da malha aérea por conta da pandemia e o aumento do preço do petróleo, as tarifas aéreas domésticas tiveram um forte acréscimo no último ano. Parte dos turistas está optando por viagens regionais. Isso foi reportado pela maioria dos gestores dos hotéis das capitais analisadas e é um alerta de possível prejuízo para hotéis que dependam de pólos emissores mais distantes.
- Sobre o PERSE (Programa Emergencial de Retomada do Setor de Eventos), medida adotada no governo anterior que isentou os impostos de PIS, Cofins CSLL e IRPJ do setor A princípio, o programa se estenderia por 60 meses, mas caso essa medida seja suspensa, é importante que os hotéis consigam controlar os custos e que as diárias atinjam patamares saudáveis, para que o resultado dos hotéis não seja prejudicado.
NOTA:
Esse texto é um resumo com o objetivo de trazer aqui as principais informações, índices e conclusões. Para quem quer analisar melhor os dados, de maneira mais aprofundada, pode acessar o Panorama na íntegra aqui, assim como para fazer maiores comparações com anos anteriores: através do site da HotelInvest, está disponível uma ferramenta de análise de dados através do Power BI. Nela será possível navegar pelos dados de desempenho dos últimos anos e visualizar o comportamento de outras capitais além daquelas que são aprofundadas no Panorama, se houver dificuldade de acesso, entrar em contato diretamente com a HotelInvest: (+55 11) 5555 9494 / contato@hotelinvest.com.br / www.hotelinvest.com.br.
Turismóloga, o que me move é ajudar as pessoas a realizarem seus sonhos: atuo na área de agenciamento e consultoria há mais de 8 anos. Atualmente, lidero e coordeno a filial da Egali Intercâmbio em Maringá/PR, além de ajudar muitos intercambistas a tirarem a ideia do papel! Para mim, antes de qualquer outra coisa, Turismo é oportunidade
